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宁夏回族自治区政府


进一步贯彻落实国家人防建设有关政策的规定
宁夏回族自治区政府



第一条 为全面贯彻落实国家人防建设的方针、政策和法规，加强人民防空建设，推动西北地区人防建设的发展，特制定本规定。
第二条 人民防空建设是国防建设的重要组成部分。其根本任务是：战时组织城市防空袭斗争，保护城市人民生命财产的安全，避免和减少国民经济损失，保存战争潜力，夺取反侵略战争的胜利；平时为国民经济建设和方便人民生活服务，补充城市建设，促进城市经济发展，抗御自然
灾害，应付突发事件，增强城市综合发展能力和整体防护能力。人防战备建设是城市军民的共同任务，是一项群众性性战备工作，城市公民战时有得到防空保护的权利，平时负有执行国家有关人防建设的方针和政策、参加人民防空建设、执行人民防空勤务、保护人防战备设施的义务。
第三条 各级人民防空委员会，受政府和军队双重领导，负责本地区贯彻和监督执行国家有关人防建设的方针、政策和法规，组织实施人防建设与管理的职责。
（一）各级人防委员会要切实发挥职能作用，自觉地加强对本地区人防工作的领导，协调政府有关部门的关系，及时研究解决人防建设中遇到的困难和问题，为发展人防建设和平战结合创造良好的条件。
（二）各级人防办公室是各级人防委员会的办事机构，是各级政府主管人防战备工作的综合职能部门，负责平时各项人防战备建设和战时城市人民防空的组织指挥工作。各地要按照国务院、中央军委〔1988〕49号文件要求，加强人防机构建设，保持机构的健全稳定，不得随意撤
销、降格或合并。
（三）各级人防办事机构的组织调整，由各级政府决定，要征求上级人防部门的意见。人防办的领导干部和工作人员不要随意抽调，长期脱离人防工作岗位。
（四）各人防重点城市的街道和重要企事业单位，要认真落实兼职的人防管理机构和人员。
（五）宁夏军区以及所在人防重点城市的军分区，除参加同级人防委的工作外，要指定专人负责人防工作，与同级人防办合署办分。
（六）县级市和市辖区的武装部，隶属关系不论是属地方政府还是属军队，都要承担人防工作任务，主动协助人防部门做好工作。
第四条 认真落实国家人防委员会、计划委员会、城乡建设环境保护部《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》，做好结合民用建筑修建防空地下室工作（以下简称“结建”）。
（一）基建管理部门要共同把好“结建”项目审批关。凡符合修建防空地下室的民用建筑项目，要经城建和人防部门共同审查盖章，否则不予发放施工许可证。
（二）防空地下室工程设计原则上由人防工程设计单位承担。未经人防和城建部门设计资格审查的单位，不得承担防空地下室的设计。
（三）防空地下室竣工后，由人防和城建部门共同组织验收，严格按照国家颁布的技术标准实施，对未按标准修建的，要进行补建，对不能补建的，要缴纳补建费。
（四）对按国家规定应修建防空地下室因故而不能修建的，要经自治区“结建”人防管理部门批准，并按当地实际造价缴纳相应数量的“结建”经费。
（五）收取的“结建”费存入建设银行人防专用户，由人防部门根据人防与城市建设相结合规划，提出修建项目、经费使用计划，与城建部门共同研究安排。收取的“结建”费，主要用于“结建”工程和补助大中型平战结合人防工程，专款专用，不得占用、挪用。
（六）收取的“结建”费中提取3----5％，用于人防和城市部门开展“结建”工作的管理费。
第五条 要贯彻国务院、中央军委《关于人民防空建设经费，由中央和地方共同负担的规定》，落实好地方自筹资金。大军区和自治区确定的人防重点城市，地方财政每年安排一定数量的人防经费。对国家确定的人防重点城市，凡结合城市建设新建中大型平战结合的人防工程，地方财
政也要安排一定的经费。人防工程建设可实行有偿投资和有偿投资与无偿投资相结合，也可实行集资、低息贷款和利用外资等办法。
第六条 要落实人防重点城市的集体所有制单位的自筹资金，按国务院《关于地方和集体所有制单位自筹人防工程经费的解决办法》的规定，“集体所有制单位自筹资金，来自缴纳国家税收以后的积累。各地要根据积累水平和人防工程任务的要求等不同情况，每年从其积累中拿出4～
5％的经费，用来修建人防工程”。对缴费确有困难的，由单位提出申请，报人防部门批准后酌情减免。收缴的方法可由人防部门代征或由主管部门每年从本系统上年决算中列出，由人防部门存入建设银行。经费使用由当地人防主管部门统筹安排，专款专用。
第七条 各人防重点城市要认真执行国务院〔1982〕133号文件规定，每年动员城镇职工总人数1～2％（包括私营企业和个体工商户），参加人防公共工程建设和维护管理。企业抽调参加义务劳动人员的工资、福利、劳动用品、零星工具等四项费用由原单位负责。企业（含事
业编制企业化管理）单位也可按参加义务劳动人员比例，向人防部门交纳上述四项费用，由人防部门统筹安排。
第八条 凡拟利用人防工程及其设备、设施的单位和个人，均应向城市人防部门提出申请，经审批后，办理立约手续。人防部门对平时利用使用人防工程及设备的单位和个人，要按规定收取工事使用费（兴办无经济收益的社会福利公共事业除外）。并坚持谁使用、谁管理，明确维护管
理制度和标准。人防部门按国家有关规定收取的工事使用费免征营业税、所得税。
第九条 人防工程坚持单位工事单位管理，并纳入企业固定资产，实行责任制，做到人员、制度、经费三落实，保证战时和平时遇有灾害条件下即可投入使用。对工程维护管理不落实的单位，要向人防部门缴纳维护管理费，由人防部门统一组织管理维护。
第十条 人防工程及设备、设施不得随意拆除、确因基建、城建需要拆除时，必须由拆除单位向市以上人防部门提出申请。经批准拆除的人防工程，原则上就地就近补建，如补建确有困难，由拆除单位按工程现行造价缴纳补建费，由人防部门统一筹建。对未经批准随意拆除和有意破坏
人防工程及设备的单位与个人，除按现行造价赔偿外，还要视情节轻重，按照《人民防空条例》和《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚。
第十一条 人防部门要认真执行国家人防委员会、财政部批转试行的《人民防空财务管理规定》和《人民防空会计制度》，加强财务管理。凡人防工程建设有偿投资回收的资金、收取的工事使用费、拆除人防工程的补建费及开发利用的资金收入，均要纳入人防经费预算内，统一管理，
用于人防战备建设事业，不准占用或挪用。
第十二条 根据国务院、中央军委〔1986〕9号文件精神，各级政府应从发展人防战备建设，开发利用地下空间的需要出发，在经济政策等方面，给予必要的扶持，实行优惠政策。
（一）新建的人防工程免缴投资方向调节税、增容费，减免电贴费。
（二）结合城市建设修建大中型平战结合工程的地面拆迁工作，由当地城建部门负责，必要时由政府协调组织；拆迁费原则上从城市维护费中解决或从城市维护费中给予适当补贴。
（三）新建人防工程的选址、施工、出入口位置和与其相应的地面配套工程，有关部门要提供方便。
（四）平时利用人防工事开办工厂、商店、旅馆等照明用电，按照明电价收费；对人防工程内的除湿、通风、抽水、采暖等设备和利用早期工事用电，均按非工业电价收费。
（五）待业青年利用人防工事开办的服务性项目，在三年免税后，根据实际情况，经审查批准，可酌情减缓收税。
（六）利用早期人防工事开办种植、养殖及储藏等项目，应免征税。
第十三条 在执行中可依据本规定，制定具体的实施办法。
第十四条 本规定由兰州军区人防委和宁夏回族自治区人民政府负责解释。
第十五条 本规定自发布之日起施行。



1992年5月16日
浅议物业管理在实践中的困境及其解决对策

廖善康（广西经济管理干部学院 530007）

作者简介：廖善康，男，1969年7月生，广西永福县人，广西经济管理干部学院法律教研室讲师。

内容摘要：近年来，随着城市建设速度的加快、商品房开发的不断增多，物业管理纠纷也日益增多，本文主要分析物业管理在实践中遇到的与立法不相符合的困境，并积极寻求解决的途径。这对于正确处理物业管理纠纷案，稳定社会秩序，完善物业管理法规，具有十分重要的现实意义。
关键词：物业管理企业 业主委员会 困境 解决对策

1908年成立的世界上第一个全国性的物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会（BOMAI），它标志着物业管理进入法制化，现代化时代。自我国首家物业管理公司——深圳市物业管理公司于1993年3月成立以来，我国的物业管理已风风雨雨地走过十一年，物业管理行业已呈现出欣欣向荣的态势，但由于我国物业管理起步晚，业主和相关当事人法制差，法制的不完善，我国的物业管理同时也存在着不少的问题。如业主大会不能按时成立或职权不明，业主被物业管理企业或开发商侵权而法律无法予以有效地保护，专项维修基金使用不规范，去向不明等，上述问题在诸如南宁市文华园小区、三元物业小区、聚宝苑小区、恒大新城小区等都不同程度地存在着。笔者拟从物业管理在实践中遇到的困境提出以下几点对策，与各位同仁商榷。
一、物业管理在实践中遇到的困境
2003年5月28日国务院第9次常务会会议通过《物业管理条例》（以下简称物管条例），同年9月1日正式施行。条例共七章70条，涉及业主、业主委员会，前期物业管理、服务与物业使用等内容，可以说物管条例的内容在理论上是比较完善的，然而在实践中施行起来，却遇到以下几个方面的困境：
1、业主委员会的法律地位不明确。物管条例第八条规定：“物业管理区域内的全体业主组成业主大会。”第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”这一规定从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作起来却有不少困难，学术界和法律界对其法律地位也存在争议。有人认为，业主委员会属于《民事诉讼法》中规定的“其他组织”，有人则认为，业主委员会既不属于法人，也不属于其他组织，它根本无诉讼主体资格。就拿众所周知的福州海景花园的业主委员会告物管公司一案来说，因业主委员会法律地位不明确，致使一案一输一赢。其具体案情如下：福州海景花园的业主委员会在去年下半年因物业管理纠纷，把原物业管理公司告上法庭。法院于去年11月底判决，明确了业主委员会作为该案的主体，判决原物业管理公司退出海景花园并向业主委员会移交物业管理权。然而， 3个月之后，法院对于他们因架空层车位权属之争而状告房地产管理局和房地产开发商的案件，经过三天的开庭审理，却认为业主委员会只负有代表和维护业主物业管理方面利益的权利，而无代表和维护业主房屋所有权的权利，不享有参加该案诉权，从而做出了驳回原告海景花园业主委员会的起诉。一位网友甚至十分激动地写道：“惊闻以业主委员会无诉主体驳回诉讼，让全国业主心寒。如果业委会不能代表广大业主，谁能代表？不要让法律的某些环节成为现今极个别腐败分子可钻之处。呼吁相关部门还民一片天，真正体现法律面前人人平等。” 业主委员会法律地位的不明确，使业主委员会处于尴尬的处境，也不利于保护广大业主的合法权益，长此以往，容易造成社会的不稳定。
2、开发商与物业管理企业责权利不对等。物管条例第24条规定国家“提倡”建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。然而，在实际操作中，不少地开发商自行组建物业管理企业，并将其建设中的质量、服务承诺推到物业管理企业头上，使其成为“替罪羊”。比如业主按规定交2%的专项维修资金，由开发商收取后即自行挪作它用，并未按规定转到物业管理企业帐上。据广州市政府估计，广州各住宅小区建立物业专项维修基金“理论计算”数额应达30亿元，但这笔资金到2003年6月底只筹集到2亿多元，其中按规定存入指定银行开设专户的只有5000多万元，其余的很可能已被开发商截留挪用，造成物业应维修时因资金问题无法维修的矛盾。物管条例还规定，物业管理企业在接管物业时，开发商应当向其移交竣工验收资料及相关材料，但由于物业管理企业是开发商自行组建的，所以，开发商便省了这一环节，将建设过程中的隐患推到物业公司头上，而物业管理企业的经费首先来源于开发商，它不得不听从其安排，否则就只有走人。比如在南宁市文华园小区中，文华园物业公司就是开发商——国凯房地产开发公司所组建，其人事权、财权均在国凯公司，当有业主因房屋建设质量问题而要求物业公司解决时，它便向国凯公司请示并按其要求执行。假如开发商不负责任，造成问题久拖不决，而业主只能认为是物业公司的责任，便采取不交物业管理费等措施来应对，物业公司收不上费用只能少服务或不服务，如此一来，便会形成恶性循环，对小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。
3、业主大会与建设单位、物业管理企业地位不平等，易引起双方的矛盾冲突。按条例规定，业主大会是业余的松散的没有法律地位的非赢利组织，而业主委员会只是其执行机构，法无明文规定业主大会或业主委员会有诉讼主体资格。而建设单位、物业管理企业却是具有法人地位的商业性组织，这种法律地位的不平等必然导致权利义务不对称，如建设单位能自行决定挪用专项维修资金，物业管理企业有权决定提高物业管理费，自行出卖或出租公共停车场等。当业主想按法律规定解聘物业管理企业时，就会发生新旧保安齐上阵的景观，殴打业主委员会成员，其后果可想而知。在广州市就曾发生过几起此类案件。
4、房管部门有权利、义务却无处罚责任，导致业主大会无法及时召开，业主委员会无法及时成立，业主与物业公司（开发商）发生矛盾时无法及时有效地解决。物管条例第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第10条明确规定，同一物业管理区域内的业主，应在当地人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。由此可知，地方房地产行政管理部门对物业管理和业主大会成立有监管权利和义务，业主大会的召开是在房地产行政主管部门的指导下召开的。但从实际操作来看，困难极大。一是房管局作为传统体制下的国家管理部门，却在原有基础上无故增加其负担，而得不到相应报酬，这在市场经济体制下是难以调动其积极性的；二是业主大会早已被看成是物业公司的“对手”，如果其按时成立又有相应地物业所有权权利，物业公司（开发商）即有被监督的可能，再加上政府部门的监督，物业公司想投机更是难上加难，只好循规蹈矩，其所得好处便大打折扣了，所以他们是极不愿意成立业主大会的。在此情况下，如业主大会遭遇阻挠时，地方房管部门应当如何做，如地方房管部门未尽其职时，又应当如何承担失职责任？这些问题由于物管条例未曾规定，所以，在实际操作中，地方房管部门几乎都不管。
二、解决对策
前面已经提到，我国物业管理在立法与实践中的困境极不利于保护业主的合法权益，不利于社会的安定团结，因此，完善我国现行物业管理方面的法规，是解决上述困境必须着力解决的一项问题。有鉴于此，特提出以下对策：
1、立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任（包括前期物业管理）。首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例（如30%——50%）或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例（如10——15%）的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为”。
业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内（如6个月）应当做出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象发生，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。
2、立法应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。但正如胡杰丰律师所说，业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。按照法律规定它并不具备任何法律主体资格！这对于当事人的诉讼、对弱势群体合法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会经济发展的趋势。也使物业管理在立法与实践中脱节，并陷入难以自拔的困境。因此，法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。
3、用法规或司法解释明确物业公司与业主的关系——服务与被服务、被委托与委托的合同关系、业主大会与政府的关系，它们之间是互相配合，互相支持，互相协助的关系。这一规定能更有针对性地解决物业管理纠纷，以南宁市澳洲丽园物业管理为例，物业管理公司就明确了本身的权利义务和地位，对于业主投诉的问题都能及时有效地以解决。这种到位的服务深受业主欢迎。业主就更加支持物业管理公司的正常管理活动，形成良性循环。与此同时，政府部门也应指导业主大会开展工作，两者相互配合，互相支持，互相协助，共同搞好物业管理区域内的安全卫生、交通、绿化等工作。
4、明确地方房管部门的失职责任，把物业管理的监督权授予广大业主。根据国务院《行政法规制定程序条例》“起草行政法规，应当符合体现行政机关的职权与责任相统一的原则，在赋予有关行政机关必要的职权的同时，应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任”的规定。物管条例应当补充规定地方房地产行政管理部门对业主大会成立遭遇阻挠应承担的责任及其失职时应当承担的责任。广大业主也可以行使监督权，只有如此，才能够确保物业公司管理的规范化。
5、建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径，第一是开发商售房时按房款2%收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
［参考文献］
1、夏善胜.物业管理法[M].法律出版社，2003年4月第1版.
2、《物业管理条例》[N].法制日报,2003年6月20日第3版.
3、胡杰丰.业主委员会的法律困境与解决思路 [J].《现代物业》2004年第3期.
4、戴世锋 .王一玫.福州物管新规亟待明确3项权利,[N].中国地产报.2004年5月22日.
5、杜星.许琛.住宅小区双管家对撼斗“撑” [N] 羊城晚报, 2003年6月28日.