黄山市城镇职工基本医疗保险统筹基金支付特殊疾病门诊费用管理规定

上一篇: 新疆维吾尔自治区公路交通规费征稽条例
下一篇: 国家计委、财政部、信息产业部关于调整蜂窝公众通信网络频率占用费收费办法和标准的通知

地下车库的产权归属

段和段律师事务所 史建富 律师

南京市鼓楼区人民法院（以下通常简称“法院”）最近关于小区车库产权归属的判决（以下简称“判决”），成为房地产开发商和业主的关注焦点（相关报道见本文后所附文章）。有人欢呼小区车库判归业主共有，是一个革命性的判决。但是，我们有必要对其进行理性思考。现依据相关法律、法规及规定，就判决所依据的理由逐条进行分析，并根据上海地区的有关规定，对与地下车库产权归属相关的问题作了进一步说明，略书己见，以期抛砖引玉。

一、对判决所依据的理由的分析

1、土地使用面积分摊

在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。

地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。

实践中，中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主，由全体业主按份共有，从而，任何人想要在小区内建设新的房屋或设施，都要取得全体业主的一致同意，并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求，操作难度非常大，通常是不可能的，在实践中造成诸多争议和纠纷。

上海市房屋土地管理局1998年发布的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，改变了上述将用地面积分摊给业主的做法，而只在房地产权证上表明共有面积，这就意味着小区内全体权利人共有小区的土地使用权，而建设新的建筑物或设施也将共同占有小区的土地，而只要现有的业主不表示反对就可以建造，且无需变更房地产权证，实践证明是解决土地使用权纷争的可行办法。

法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权，同时由于开发商没有土地使用权的份额，其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上，是开发商先建造了车库及商品房等其它建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。一个重要的事实就是，车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不当然归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物，其所有人承担侵权责任，而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。

综上所述，南京市鼓楼区人民法院以星汉城市花园小区全体业主分摊了小区全部土地面积，因此开发商不享有土地使用权，从而对其建造的车库也不享有所有权的判决，在法律上值得商榷，并存在违背法律一般性原则的嫌疑。

2、 公共配套设施的所有权

法院在判决中指出，根据《江苏省物业管理条例》（以下简称“《条例》”）第二十七条规定，配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。开发商按照南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库，其建成的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应由建筑物的所有权人共同使用。

《江苏省物业管理条例》第四十六条第（六）项规定：“本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的…非经营性停车场…。”该条例未对非经营性停车场做出明确定义，但从《条例》文字上可以确定，并非所有的车库都由全体业主共同。而法院仅以车库为公共设施为由认定全体业主共有车库，有在对《条例》断章取义之嫌。

公共配套设施是由业主共同使用的与建筑物相配套的设施，但决不等同于公有配套设施。例如小区内建设的学校，不能因其为公共配套设施，而就认为学校应归全体业主共有。因此，法院简单地将公共配套设施等同与公有配套设施的观点，在法律上是没有明确依据。

3、 车库的成本

法院认为，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，法院认为车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。

上述《江苏省商品房价格管理规定》中，附属公共配套设施费是指“列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用”。而对何为“非营业性”未作定义，因此法院简单地将开发商的车库列入附属公共配套设施是不妥当的。

在实践中，由于许多建设工程采用总包形式，开发商在会计核算上无法将车库的建设成本与其它建设成本相区分。而法庭如果要确定开发商是否将车库成本纳入商品房成本，应由有资格的第三方审计机构进行审核来确定。而这无疑会增加不必要的诉讼成本，并且与实践中通常的会计核算方法相违背。

4、开发商的承诺对地下车库产权的影响


在该案中，业主指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺，小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

虽然，法院在判决中未以上述司法解释作为判决依据，但开发商应在销售广告和宣传资料谨慎地作出宣传与承诺。如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺小业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体小业主共有；如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库，则将构成违约。

二、与地下车库产权归属相关的问题

1、地下车库产权归属的判断标准

根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
湖北省人大常委会


湖北省人民代表大会常务委员会关于批准《五峰土家族自治县农业特产税征收管理条例》的决议
湖北省人民代表大会常务委员会



（1998年6月4日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议通过）


湖北省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议决定：批准《五峰土家族自治县农业特产税征收管理条例》，由五峰土家族自治县人民代表大会常务委员会公布施行。


（1998年2月25日五峰土家族自治县第四届人民代表大会第五次会议通过1998年6月4日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议批准）


第一条 为了合理调节农林牧渔各业的生产收入，加强农业特产税的征收，促进农业特产品生产，根据国家有关法律、法规和《五峰土家族县自治条例》，结合自治县实际，制定本条例。
第二条 凡在自治县境内从事烟叶、茶叶、干鲜果及果用瓜、药材（家生）、水产品、林木产品、牧畜产品、食用菌、魔芋以及其它应税特产品收购的单位和个人，为农业特产税纳税义务人，必须在收购环节依照本条例的规定缴纳农业特产税。
第三条 凡在自治县境内生产、加工第二条所列品种，并直接销售给非收购部门（个人）的单位和个人，为农业特产税的纳税义务人，必须在生产环节缴纳农业特产税。
第四条 农业特产税应税产品为：
（一）烟叶；
（二）茶叶；
（三）干鲜果及果用瓜；
（四）药材（家生）；
（五）水产品；
（六）林木产品；
（七）牲畜产品；
（八）食用菌；
（九）贵重食品；
（十）农业特产品种子种苗；
（十一）法律、法规规定的其他农业特产品。
第五条 农业特产税应税产品的税率按国家和省规定的税目、税率执行。国家和本省调整税率时，按所调整的税率执行。
第六条 自治县农业税务行政主管部门主管自治县境内农业特产税的征收和管理。
农业特产税征收管理机关的主要职责是：
（一）宣传、贯彻国家财政税收法律、法规、规章；
（二）扶持农业特产品生产的发展；
（三）具体负责农业特产税征收、管理工作；
（四）查处农业特产税纳税义务人的违法行为；
（五）法律、法规、规章规定的其他职责。
第七条 自治县农业特产税征收管理机关可以委托有关单位和个人代征农业特产税。
接受委托的单位和个人必须依法代征代缴。
第八条 生产环节应缴纳的农业特产税额，以纳税义务人生产产品的销售收入和本条例规定的税率计算征收。计算方法是：
应纳税额＝产品的销售收入×适用税率
产品的销售收入，是指销售产品所取得的全部货款和实物，在销售收入难以确定时由农业特产税征收管理机关按照农业特产品的实际销售数量和国家规定的价格或当地市场价格计算核定。
第九条 收购环节应缴纳的农业特产税额，以纳税义务人支付的实际收购金额和本条例规定的税率计算征收。计算方法是：
应纳税额＝实际收购金额×适用税率
实际收购金额由农业特产税征收管理机关按照农业特产品的实际收购数量和实际收购价格计算核定。
第十条 应税未税的农业特产品连续加工为成品或半成品的，由农业特产税征收管理机关折算为原产品的实际产品收入，征收农业特产税。
第十一条 纳税义务人应当自纳税义务发生之日起三十日内，向当地农业特产税征收管理机关申报纳税。具体缴纳税款的期限，由农业特产税征收管理机关规定。
农业特产品收获、出售或者收购当日为纳税义务发生之日。
第十二条 经营农业特产税应税产品的单位和个人，按规定须办理营业执照的，应当自领取营业执照之日起三十日内，持营业执照向当地农业特产税征收管理机关申请办理税务登记。
自治县农业特产税征收管理机关应当自收到申请之日起三十日内审核完毕。对符合规定的，应当予以登记，并发给农业特产税税务登记证件。
禁止转借、涂改、买卖和伪造农业特产税税务登记证件。
第十三条 纳税义务人应当按照自治县农业税务行政主管部门的规定设置帐簿，并统一使用自治县农业税务行政主管部门印制的收购、销售专用凭证。
自治县农业税务行政主管部门印制和管理专用凭证，应当接受自治县国家税务机关的监督。
第十四条 纳税义务人在外运农业特产税应税产品时，应当持自治县农业特产税征收管理机关出具的完税凭证或其他有效证件，申请办理合法的外运手续。
自治县农业特产税征收管理机关根据需要设置农业特产税应税产品外运服务站（点），办理有关外运手续，并进行必要的税务检查。
第十五条 自治县农业特产税征收管理机关有权根据实际情况，采取查帐征收、查验征收、定期定额征收和稽查补征等形式征收农业特产税。
第十六条 自治县农业特产税征收管理机关有权进行下列税务检查：
（一）检查纳税人的帐簿、记帐凭证、报表和有关资料；
（二）到纳税人的生产、经营场所和货物存放地检查应纳税的产品或商品；
（三）责成纳税人提供与纳税有关的证明材料和资料；
（四）询问纳税人与纳税有关的情况；
（五）法律、法规、规章规定的其它职权。
第十七条 农业特产税的减、免，按照国家有关法律、法规的规定执行。
第十八条 自治县人民政府设立农业特产品发展基金，用于农业特产品生产的发展。
农业特产品发展基金，从农业特产税收入中提取，专户储存，专款专用。
第十九条 纳税义务人违反本条例规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国刑法》和《全国人大常委会关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定》等法律、法规的有关规定处理。
第二十条 征收管理人员滥用职权、玩忽职守或者利用职务之便敲诈勒索的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律、法规的有关规定处理。
第二十一条 本条例未作规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》等法律、法规的有关规定执行。
第二十二条 自治县人民政府依据本条例可以制定实施细则。
第二十三条 本条例具体应用中的问题，由自治县农业税务行政主管部门负责解释。
第二十四条 本条例自公布之日起施行。



1998年6月4日