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海口市盘活房地产市场若干办法

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 14:03:55  浏览:8991   来源:法律资料网
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海口市盘活房地产市场若干办法

海南省海口市人民政府


海口市盘活房地产市场若干办法
海口市人民政府



为了启动消费市场,盘活存量房地产,促进我市房地产业持续健康发展,制定本办法。
一、经济适用房(含集资建房、安居房,下同)建设,实行统一规划,合理布局,综合开发,配套建设。
经济适用房建设,按建设立项、规划报建等程序办理审批手续。
经批准列入经济适用房计划的,实行政府最高限价销售,享受经济适用房建设的有关优惠政策。
经济适用房价格构成包括以下八项因素:
(一)建设用地的征地拆迁补偿、安置费;
(二)勘察设计和前期工程费;
(三)建安工程费;
(四)住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费);
(五)(一)至(四)项之和为基数的1—3%的管理费;
(六)贷款利息;
(七)税金;
(八)3%以下的利润。
二、住宅小区竣工,实行综合验收制度。市房管部门要按建设部颁布的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》参与住宅小区的竣工验收,监督商品房和经济适用房质量,推行住房使用说明书和质量保证书制度,保障消费者合法权益。
三、允许私人依法购地建房。市规划、土地部门可在规划区范围内划出一定规模的非农业建设用地,作为低层独立式居住区,允许建设多样化的、满足不同对象需求的独门独院式的低层住宅。低层独立式住宅建设必须节约用地,按规定期限建设完工。
四、对已具备一定配套设施、适销对路的商品房收尾工程项目,各商业银行可根据实际情况,给开发企业提供贷款,完成收尾工程,使其具备居住条件,促进销售,盘活资金。
五、“停建”工程主体已完成或需要调整规划达到主体工程完成的,经市规划、城建部门出具符合规划和主体工程质量验收合格意见后,可向市房管部门申请办理注明“房屋主体工程完成”的房屋所有权证,作为抵押贷款的凭证,待工程项目全部竣工后,再交还此证领取正式的房屋所
有权证。
经市规划、城建部门批准,开发企业可将“停建”工程分层装修出租。
六、对以土地、房产作价联营、合作、入股、项目转让等方式继续建设的,不视为交易行为,直接办理土地、房屋产权变更登记手续。
七、城建、规划、土地、房管等部门要联合组织对已竣工的房屋开展验证工作,加快办证。对符合办证条件的,应在验证一个月内予以办理。
八、把盘活空置商品房与实施解危解困、拆迁安置结合起来。经市房管部门核准,将空置商品房转化为解危解困、拆迁安置、经济适用房的,按照《海南省城镇经济适用住房管理规定》(一九九四年十二月十九日省政府第57号令)第二十六条办理。购房者契税实行先征后返还,房屋
交易手续费减半收取。
九、商品房交易过户时,销售一套,完税一套;销售一幢,完税一幢,及时办理过户手续。
十、鼓励个人购房,逐步实现住房商品化、市场化。凡个人向开发商或中间商购买商品房的,契税实行先征后返还的优惠。
纳税人凭契税完税凭证和房屋所有权证向市财政部门办理返还契税手续,财政部门要在五个工作日内办理完毕。
十一、各商业银行要积极开展个人住房抵押贷款业务,放宽贷款条件,提高贷款额度,延长贷款期限,提高消费者购房能力。贷款额度最高为拟购住房合同价值总额的70%,贷款期限最长可至二十年,贷款利率按现行固定资产贷款利率下浮一个档次。
各商业银行可为购买期房的消费者提供按揭贷款,市房管部门为其办理他项权利登记。
十二、鼓励房改房和其他享受优惠政策所购的住房上市买卖、租赁、抵押和交换(具体规定另行发布),激活二、三级房地产市场。
十三、对物业管理企业的资质实行市场准入制度,引导、鼓励物业管理发展规模经营,并推行物业管理经营权的招标、投标制度;清理无资质、乱收费、服务不到位的物业管理企业。
推行住宅小区业主管理委员会制度,加强住宅小区的管理和监督,优化小区环境,提高居住质量。
十四、设立和培育房地产中介、法律服务机构。建立集中、公开的房地产有形市场;进一步完善房地产市场信息系统,沟通供求双方的信息连通,促进房地产的流通,盘活房地产市场。
十五、本办法自发布之日起施行。



1998年12月18日
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沈阳市市区户口迁移和立户分户管理暂行办法

辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市市区户口迁移和立户分户管理暂行办法
沈阳市人民政府


第一章 总则
第一条 为适应经济建设和改革开放的需要,加强户口管理,保障公民的合法权益,制定本办法。
第二条 我市市区户口分为城市户口和农业户口。原“线外城市户口”改为城市户口。
第三条 公安派出所负责户口迁移和立户、分户的审查、登记工作。

第二章 迁移
第四条 户口迁移坚持在现住地登记户口的原则,凡单位分房、合法自建房、买房,并实际居住的,允许迁入。夫妻和未成年子女原则上不得分离。
第五条 城市人口户口迁移的条件:
(一)分房、买房、合法自建房的,在搬入新居一个月内,凭房产证明办理户口迁移登记,其中迁入“二茬房”,原住户户口未迁出的,也可办理户口迁移登记。
(二)结(离)婚的,在结(离)婚一个月内,凭结(离)婚证办理户口迁移登记。
(三)老人投子女、子女投父母,投靠理由充分,并在一起居住的,给予户口登记。
(四)孤儿和孤身老人(含生活不能自理的老年夫妇)投靠亲属的,给予户口登记。
(五)我市大中专院校毕为生分配在我市工作的,凭落户介绍信和接收单位介绍信办理户口登记。
(六)刑满释放、解除劳动教养人员在回家五日内,持劳改、劳教部门开具的《释放证明书》或《解除劳动教养证明书》办理户口登记。其中已婚的投配偶或子女,未婚的投父母或其他直系亲属,市内无直系亲属,其他亲属愿意收留,并有居住条件的,给予户口登记;市内无亲属,又无
合法住房的,在现住地按暂住人口管理,也可回原籍投亲,家庭住所发生变迁的,可到现住地公安派出所办理户口登记。
第六条 农业人口户口迁移的条件:
(一)在农村乡、镇之间,因工作变动或买房、结(离)婚、老人投子女、子女投父母或孤身老人、孤儿投亲属的,给予户口登记。
(二)农业人口户口(含城农混合户)迁入和平区、沈河区、大东区、铁西区、皇姑区和东陵区南塔街道、泉园街道、丰乐街道、东陵街道、马官桥街道、于洪区于洪街道、杨士街道、北陵街道、陵东街道、苏家屯区解放街道、铁友街道、民主街道、临湖街道、中兴街道、湖西街道、新城
子区新城子街道、虎石台街道等地区,须经户政管理部门批准。
(三)农村地区的“城农”混合户,因工作调动或分房、买房、建房的,可以在城乡结合部地区办理户口登记,其他农业人口户口迁入该地区要适当控制。
第七条 城市人口户口迁移开具黑色《户口迁移证》,农业人口户口迁移开具墨绿色《户口迁移证》。

第三章 立户、分户
第八条 立户分户的户型分为居民户和集体户两种:
(一)居民户一般以一个家庭立为一户,主管人为户主;单身居住的自立一户,以本人为户主;双军人的子女可单立一户,外地来沈的大中专毕业生,单位没有集体宿舍而租房、借房(含借单位办公室)居住的,也可立为一户。
(二)凡在机关、团体、学校、企事业等单位集体宿舍居住达五人以上的立为集体户(不足五人的可立为居民户)。为便于登记管理,根据单位集体宿舍的分布情况,一个单位可立为一户或几户。
第九条 集体户中不得混居居民户。但女职工婚后生育子女,其配偶在外地或夫妻双方都在集体宿舍居住的,女职工可单独立为居民户,其子女可随母落户。
第十条 居民分户必须同时具备以下条件:
(一)形成家庭关系的;
(二)有分居条件的;
(三)单独生活的。

第四章 处罚
第十一条 有下列行为之一的,处五十元以下罚款或者警告,已改变户口性质的恢复原户口性质;有本条第(三)、(四)项行为,情节严重的,处一百元以下罚款:
(一)不按规定办理户口迁移登记的;
(二)不按规定办理立户、分户的;
(三)故意涂改或伪造户口证件的;
(四)假报或冒用他人户口证件的。
第十二条 处罚由公安机关执行。处五十元以下罚款或五十元以上一百元以下罚款,被处罚人没有异议的,可由派出所处罚。无正当理由逾期不交纳的,按日增加罚款五元;无理取闹拒不交纳的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定执行。
罚款时开具市财政局统一印制的罚款收据,罚没款应及时上缴同级财政。

第五章 附则
第十三条 本办法由市公安局负责解释。
第十四条 本办法自发布之日起施行,我市以前有关规定与本办法相抵触的,按本办法执行。



1993年3月23日
浅析期待可能性

白静浦


  期待可能性,是指从行为时的具体情况看,可以期待行为人不为违法行为,而实施适法行为的情形。
很早以来的法谚就说:法律不强人所难。只有当一个人具有期待可能性时,才有可能对行为人作出谴责。如果不能期待行为人实施妥当的行为,也就不存在对其加以谴责的可能性。期待可能性是就一个人的意志而言的,意志是人选择自己行为的能力,这种选择只有在具有期待可能性的情况下,才能体现行为人的违法意志。有无期待可能性是可否阻却责任的事由,它不是由法律明确规定的,所以被称为“超法规的阻却责任事由”,其是否存在需由法官具体判断。
  在中国刑事司法实践中,直接运用期待可能性理论宣告被告人顽固或者减免其罪责的判决我还没有见过。但是,法官在处理很多案件时,都考虑了日常生活上的“情理”对司法结论的影响,昼保持刑罚的谦抑性,在被告人的行为可以智谋地被从宽处理时,“不强人所难”,使判决尽可能地获利公众的认同。这就是对期待可能性理论的间接运用。例如,有配偶而与他人结婚,构成刑法上的重婚罪。但因自然灾害而流落外地,为生活所迫与他人重婚的情形下,行为人明知酚有配偶,具有事实性认识;明知重婚违法,具有违法性认识;在这种情况下仍然与他人结婚,具有心理性意志。但由于是为生活所迫而与他人重婚,缺乏期待可能性,因而没有责任。对此,不能以重婚罪论处。又如,最高法院关于盗窃罪的历次司法解释都指出,亲属间相互盗窃的,一般不作为犯罪处理;实在有追究必要的,也应与社会上的盗窃相区别。这也考虑了期待可能性问题。再如,亲属间对他人犯罪的包庇,也是欠缺期待可能性。此外,对防卫过当、避险过当减轻处罚,也是考虑行为人期待可能性较低;大量、恶意购买假币而使用,犯罪人的责任重,量刑相对重;而误收假币后,为减少自己的损失而使用因为期待可能性较低,所以处罚相对较轻。
  一、理论溯源
  期待可能性理论来自德国法院1897年对“癖马案”所作的判决:行为人多年以来受雇驾驶双匹马车,其中一匹马具有以其尾绕住缰绳并用力压低马车的癖性。行为人多次要求换一匹马,但是,雇主没有答应他的要求,某日该马劣性发作,车夫采取了所有紧急措施,但马仍然撞伤他人。法院判决行为人无罪,理由是很难期待被告人坚决违抗雇主的命令,不惜抢劫职业而履行避免其已预见的伤害行为的结果发生的义务。
  这样,法院根据被告人所处的社会关系、经济状况否定了期待可能性的存在,从而否定了损害结果的发生上行为人的应受谴责性。该判决发表之后,麦耶尔于1901年首先提及期待可能性问题;1907年弗兰克将“癖马案”判例在其论文“论责任概念的构成”中加以采纳,尤为期待可能性理论研究的开端。弗兰克反对仅把犯罪心理要素作为责任内容的心理责任论,提出“非难性”和“非难可能性”的概念,认为责任应当包括以下内容:(1)责任能力;(2)故意或过失;(3)正常的附随性状,即行为时四周之状况处于正常状态之下。也就是说,可以期待行为者为合法行为。在弗兰克之后,休米德基本上完成了期待可能性理论。他认为,法律规范具有两种作用:(1)判定某行为是适法还是违法的评价规范作用;(2)命令行为者必须决意采取合法态度而不得决意采取违法态度的命令规范作用。对于前者是有关客观的价值判断;对于不远千里 有关决断责任之规范。故只能依据命令规范而为意思决定之人,如违反其期待而决意实施违法行为时,才发生责任问题。
  期待可能性理论经过上述主要代表人物的不断发展和完善,为多数国家的刑法实务所承认。后来这一理论逐步运用于司法实践中,运用期待可能性理论的好处在于:考虑行为人本身的情况,不向被告人提出过高的要求,以保持处罚结论的实质合理,不给其附加多余的义务。其不足之处在于:期待可能性是超法规的事由,由法官具体解释,容易导致被告人以其他事由阻却责任,从而冲击成文法的权威和社会秩序。
  二、判断标准
  应当根据什么标准判断期待可能性是否存在,是在刑法理论上存在争论的疸。对此,主要存在以下学说:(1)行为人标准说,即在行为时,该行为人能否作出其行为之外的适法行为的可能性。这是把行为人本身的情况作为判断期待可能性的标准。(2)平均人标准说,即根据社会通常人的情况,将能否作出与行为人同样的行为,作为判断期待可能性的标准。(3)国家标准说,即从国家法秩序的立场出发,期待行为人作出合法行为,以此作为判断期待可能性的标准。
  就以上三种判断标准而言,各自都有不足。相对而言,行为人标准说更为妥当。因为一方面期待可能性的宗旨是对在强有力的国家法规范面前喘息不己的个人给予救济;另一方面,责任是对该当构成要件且违法的行为的实施者进行人格非难。所以,应当站在行为人的立场上,设身处地地考虑其作出意志选择的可能性,从而使归责更合乎情理。从这个角度看,有必要以行为人标准说判断期待可能性的有无。
  三、与故意、过失的关系
  对于期待可能性与故意过失的关系问题,在理论上见解不一:
  (一)并列说
  把期待可能性理解为与责任能力、故意及过失并列的第三责任要素。期待可能性虽然是指向行为人的主观的,是对行为人主观选择的期待但是,与故意或过失不同,它不是行为人的主观的、心理的内容本身,而是从法规范的角度对处于具体状况下的行为人的主观选择的评价。期待可能性判断必须考虑行为当时的实际情况、有无特殊事由存在等。可以说,故意、过失是主观性归责要素,而期待可能性是客观性归责要素,期待可能性是独立于故意、过失之外的归责要素这一。问题在于:如果三者并列则期待可能性就成为犯罪事实的一部分就要求司法机关证明,就会加重检察官的责任,由其专门证明有无期待可能性。这在司法实务上不太现实。
  (二)构成要素说
  把期待可能性理解为故意与过失的构成要素。其面临最大的批评是:故意、过失是对基本事实的认识,期待可能性则不涉及基本的行为事实之有无;期待可能性并不具有区分故意、过失的功能。
  (三)责任阻却说
  期待可能性既不是与责任能力、故意及过失并列的第三责任要素,也不是故意过失的构成要素,而应当将不存在期待可能性的情形,理解为一种责任阻却事由。
  在上述三说中,并列说与构成要素说直接对立。并列说将期待可能性看做是独立于故意与过失的责任要素,具有故意与过失,不存在期待可能性仍然不能归责。而构成要素说则将期待可能性社为故意与过失的构成要素,不存在期待可能性则不成立故意与过失。责任阻却说在适用上有充分的妥当之处,但其只对期待可能性作消极的理解,而不是对责任要素作积极的研究,所以存在不合理的地方。
  在此问题上,能说的立场是并列说,这是比较合理的观点。在实际处理案件时,需要注意:只要存在以行为人的内心要素为基础的故意、过失,一般就可以说行为人有责任没有期待可能性的事态只是例外的情况。期待可能性是与行为人的内心态度明显不同的所谓客观的责任要素,把它解释为与故意、过失不同的责任要素,在理论上更为简明易懂。所以,在个案中,需要在确认个人有故意、过失之后,再考虑是否有必要利用期待可能性理论为被告人辩解,以求得实质上的合理性。有无期待可能性,只需要在确定行为人有故意、过失,但是以犯罪处理又明显不合理的案件中加以证明。在刑事诉讼中,首先提出行为人缺乏期待可能性且需加以证明的责任应在辩护方,检察官只在提出反驳意见时才需要提出相应的证据。
  在一般情况下,具有责任能力的人,基于故意、过失,实施某一行为,通常就存在期待可能性。所以,行为人有无期待可能性,在绝大多数案件中,都不需要特别予以考虑。但在某些特殊情况下,期待可能性的判断仍然是必要的。当然,期待可能性理论的适用范围不能太广,否则可能导致司法无序;在判断有无期待可能性时,需综合多种因素考虑谨慎从事。

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