撤销权在银行资产案件执行中的运用分析/刘敬利

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　　　　　　　　　　论情势变更制度与我国合同法体系之契合
　－－以最高法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条的适用为视角

　　　　　　　　　　　　　程顺增 浙江省衢州市中级人民法院

　　所谓情势变更制度，通说认为，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情的发生（或不可归责于双方当事人的原因发生情势变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]一般认为，情势变更制度的适用需同时符合以下几项条件：[2]其一，应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化；其二，情势变更，须为当事人所不能预见。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更制度就并不适用；其三，情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起，如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更制度；[3]其四，情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前，如果在订立合同时就 已经发生情势变更，就表明相关当事人已经认识到合同的基础发生了变化，且对这个变化自愿承担风险；其五，情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平或导致目的不达。[4]
2009年5月13日，最高法院公布施行《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释［2009］5号）（以下简称“《合同法司法解释（二）》”），其中第26条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，该条款的设定，在我国合同法体系内正式确立了情势变更制度。从立法用语的同一性、“情势变更”内涵的丰富性、制度竞合的可能性，以及与相关制度之间界限模糊做现实考量，界定该原则在合同法体系中的地位，厘清该原则与合同法其他相关制度的边界，是在司法实践中正确适用该原则不可回避的问题。
一、情势变更制度与诚实信用原则和公平原则——具体应用之于理论依据
（一）情势变更制度在合同法中的地位
情势变更制度，像一个“法学上的精灵”，过去百年以来一直游离在传统的民法理论体系之外。虽然在债法现代化的运动过程中，许多国家和地区已经在本国的民法典中增设了情势变更条款，[5]但在司法实践中对其适用态度都是慎之又慎。[6]司法实践对该原则的慎用，却不影响其作为民法上的一个重要制度的地位。[7]正如梁慧星先生所言：情势变更制度赋予法院以直接干预合同关系的“公平裁判权”，使法律能够适应社会经济情况的变化，更好地协调当事人之间的利益冲突，维护经济流转的正常秩序。因此，情势变更制度已经成为当代债法最重要的法律原则之一。[8]
“情势变更制度”在合同法中处于何种地位，学术界的观点不尽一致，主要有三种看法：第一种观点，认为它是合同法中有关合同履行的一项原则，许多合同法教材都采纳该说；[9]第二种观点，认为从本质上看它不过是合同变更或解除的事由之一，不应将之作为合同履行的原则，因为社会情势的巨大变化或者灾变毕竟是非常规情形，而社会总归以常规情势为常态，故在常态的社会趋势下，将情势变更作为或者称为一项原则是没有必要的，也名不符实；[10]第三种观点，认为情势变更是合同法中的一项具体制度，而非合同的履行原则，原因在于其缺乏作为原则的应有属性，而且它是仅适用于特殊情况，并不能适用于合同履行的整个过程；另一方面情势变更不具有指导性，而是确定何种情形下可以变更解除合同，是产生法律后果的规范。[11]
笔者赞同第三种观点。首先，从条款的内容来看，《合同法司法解释（二）》第26条更符合一个法律规则的逻辑结构，且条文中明确规定要依据“公平原则”予以把握适用，可反证其并非法律原则；其次，从体系来看，该条款既没有放在合同法第1章一般规定（合同法原则多在此章规定）之中，也并未像教科书中把它列入合同履行一章，只是在《合同法司法解释二》中第2部分“合同权利义务的终止”中设立了一个条款，把它作为一项纯粹的法律原则似乎不妥。再次，它是层级低于诚实信用原则、公平原则的一种法律规范，是契约严守原则的例外。
（二）情势变更制度与诚实信用原则的关系
通说认为，情势变更制度是诚实信用原则的具体应用，[12]诚实信用原则是情势变更制度的理论依据。正如我国台湾地区学者林诚二指出：“诚实信用系道德规范，乃法律道德化之表征，学者乃立之为法律之最高指导原则。易言之，诚信衡平原则系一种领导性规范，情势变更系诚信衡平原则之一适用耳。是故，余以为情势变更之理论根据应以诚信衡平说较为适宜”。[13]这一结论最好的例证是：在德国民法典未设立情势变更制度之前，德国法院是通过诚实信用原则这个一般条款来达到规范目的的。[14]
（三）情势变更制度与公平原则的关系
上述通说并非没有遭到质疑。 《合同法司法解释（二）》正式颁布前，有学者分别得出了情势变更制度的理论依据是公平原则而不是诚实信用原则[15]以及应当运用公平原则解决情势变更问题的结论。[16]笔者认为此说亦有道理：首先，条款明确规定了法院应依据公平原则，确定情势变更制度的适用。其次，考察情势变更制度的历史渊源，在德国，该原则根源于德国普 通 法（Gemeine Recht），是一个在成文法之外通过学说、判例形成和发展起来的制度，[17]而在英美法，与之类似的契约受挫制度是作为衡平法出现的。两者都是为了调合契约严守与交易实质公平之间的矛盾，作为一种例外与补充的衡平制度，价值取向非他，正是“公平”二字。
综上，笔者认为：诚实信用原则和公平原则都是情势变更制度的理论依据，情势变更制度是两原则的具体应用。之所以在国外的学说和判例中没有将公平原则作为情势变更制度的理论依据和缺失情势变更制度具体规定的情况下解决情势变更问题的途径，只是因为在“大陆法系和英美法系，公平和正义体现为一种法律精神和目标追求，而不是一项法律原则。在其民法中，只有诚信原则而无公平原则之规定，有关公平的内容被归入诚信原则之内”。[18]
二、情势变更制度与契约严守原则和合同解释制度——例外及补充
情势变更制度，作为契约严守原则的例外，其适用具有补充性，是合同救济的最后选择。[19]其例外与补充性体现在：如果当事人在合同中约定了关于未来可能发生的情势的风险负担，或者通过合同解释的方式能够对合同风险负担做出划分，那就没有情势变更制度的适用空间。
［案例一］某银行与砖厂签订了国有土地使用权租赁合同，明确约定“如有上级金融机构要求或国家征收征用可以提前终止合同，银行应提前通知砖厂，地上建筑物归砖厂，银行对砖厂的损失不承担任何责任”，合同履行期间土地被征用。
［案例二］大同煤业股份有限公司（以下简称“同煤”）与甲订立《煤炭购销意向书》，双方就2008年拟购销煤炭问题探讨事宜达成协议，并特别约定如受煤炭市场、铁路运力等因素的影响，卖方不保证本意向书的兑现。其后，甲、乙、丙三方订立《煤炭买卖合同》，就甲与同煤订立的《煤炭购销意向书》下的3万吨煤炭达成转卖协议，并约定三方各自权利义务。后为确保奥运会电煤供应，国家政策调整，同煤未履行《煤炭购销意向书》，乙以甲、丙违约为由，诉至原审法院，诉请判令解除与甲、丙签订的《煤炭买卖合同》，由甲退还预付款20万元并由甲、丙支付违约金80万元。
案例一中，双方已经对有关情况的发生及其处理方法作出明确约定，依照意思自治优先之法理，应按照合同约定处理土地征用给合同履行造成的影响。
案例二中，《煤炭买卖合同》为转卖甲与同煤签订的《煤炭购销意向书》项下3万吨煤炭的协议，虽然《煤炭买卖合同》中并未就风险负担作出明确约定，但在该合同的基础协议《煤炭购销意向书》中有明确的风险负担条款，通过合同解释的方法，可知三方在明知有风险而不就风险负担作出明确约定的情形下，应推定风险由三方分担。[20]笔者认为，对情势变更后风险负担有约定的，从约定。没有明确约定，通过合同解释能确定的，适用合同解释的风险负担。
三、情势变更制度与合同可变更可撤销制度——竞合及不可替代
（一）路径决定后果：与因重大误解订立的合同而可变更可撤销制度
通说认为，情势变更后继续履行合同导致明显不公系情势变更制度的构成要件之一。因《合同法》第54条第1款第2项中也有“显失公平”的文字表述，故国内学者大多关注情势变更制度与合同因订立时显失公平而可变更可撤销制度之间的关系，而忽略该条款中第1项——因重大误解订立的合同而可变更可撤销制度与情势变更制度之间的关系。在笔者看来，研究后者也非常有意义，因为它涉及到民法的基本理论——错误理论与情势变更制度的关系问题。
［案例三］双方以一个较高的价格签订了一份关于租赁城郊某处饭店的租赁合同，因饭店位于一个军营旁边，所以虽然离市中心很远但收入可观。合同签订后不久，军营迁走，饭店收入受到严重影响。承租人要求解除合同。
本案的案情既可以看作是双方当事人对经营前景或经营环境认识的双方错误，即重大误解，也可以看作交易基础——饭店旁边有军营——发生变化，导致情势变更。这样就产生了重大误解和情势变更的竞合问题。而法律竞合的核心问题是：面对同样的法律事实，适用不同的法律规范会导致不同的法律后果。从法条内容来看，无论适用重大误解制度还是情势变更制度均可以导致合同变更，差别仅在于选择重大误解还可以向仲裁机构提起，而选择情势变更只能向法院主张，从这一点来看，重大误解制度给当事人多提供了一条纠纷解决的路径。更重要的区别是，选择重大误解制度将导致合同被撤销，而合同被撤销的法律后果规定在《合同法》第58条，“因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿”，依民法解释论，这里的因合同取得的财产应该主要指非金钱之债（但亦未明确排除金钱之债），折价赔偿主要应指物的添附情况。如果依据重大误解规则处理，被撤销的合同自始无效，案例三中出租人所收取的租金应全部返还承租人，这样显然不利于出租人，也不符合公平原则。
选择情势变更制度将导致合同解除。合同解除的法律后果规定在《合同法》第97条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同解除没有溯及力，这一点不同于合同无效。具体到案例三中，“根据履行的情况和（租赁）合同的性质”，“恢复原状（返还全部租金）”的诉讼请求显然不容易获得法院的支持。承租人可以“采取其他补救措施”，出租人可以保留全部或部分租金收益，从交易实质公平的角度出发，显然这种路径选择更给力。因此笔者认为，重大误解制度与情势变更制度的界限其实并非泾渭分明，存在竞合可能，二者最大区别在于法律后果。[21]
（二）想象中的近似：与合同因订立时显失公平而可变更可撤销制度
在立法未正式确立情势变更制度之前，有人曾置疑合同法中既已规定了显失公平，还有无规定情势变更之必要？笔者认为显失公平制度并不能代替情势变更制度，二者差别明显。
1.从主观方面来看，显失公平是一方当事人为了追求不公平结果的发生，而情势变更是当事人主观所不能预见到的情况；显失公平的一方当事人主观上存在过错，利用对方的经验缺乏或轻率与其订立合同，而情势变更则必须是当事人主观上无过失。
2.从时间上看，显失公平的民事行为在合同成立时就已经存在，而情势变更的发生则是在合同订立后、履行完毕之前。即显失公平制度解决合同缔结时的效力问题，而情势变更制度解决合同生效后的履行问题。
3.从法律效果上看，显失公平的民事法律行为产生可变更或可撤销的法律后果，此行为自撤销之时起自始无效。情势变更发生后，合同变更或解除，最主要是在平衡当事人之间的利益。[22]
4.从法律价值来看，显失公平制度是基于善良风俗的价值判断而提出的，而情势变更制度是基于均衡与公平原则的价值判断而提出的，均衡与公平原则是对契约自由原则的限制，是对契约自由原则的形式正义的修补。[23]
四、情势变更[24]与不可抗力——形式划分的尝试
［案例四］2002年11月15日，原告与被告签订一份承包合同，约定自2003年1月1日起承包被告下属的大酒店，期限3年，年承包费32万元，合同签订后原告预交半年承包费16万元。 2002年12月到2003年1月期间，原告以大酒店名义与十多家旅行社为向旅游团队提供就餐服务签订了16份协议。 2003年4月22日，某省旅游局向所属各旅游局及旅游单位下发了“关于切实抓好旅游企业防控非典工作的紧急通知”，要求各旅游单位暂停接团和组团业务。原告得悉此情况后，于4月25日停止了酒店经营，经营由此陷入困境。原告诉至法院请求解除合同并免除责任。[25]
（一）纠结的关系判定：认识上的混淆
在《合同法司法解释二》未出台前，有关情势变更与不可抗力的关系，观点颇多：有人认为，不可抗力是免除责任的事由，情势变更是变更和解除合同的事由，两者在功能上、效力上、存在着明确的界限，无所谓相互联系；[26]也有人认为，不可抗力包括了情势变更，规定了不可抗力就没有必要再规定情势变更；[27]也有人认为，情势变更制度是不可抗力的上位概念，不可抗力是情势变更制度的一个具体情形，情势变更制度完全可以不可抗力扩大解释来适用；[28]还有人认为，情势变更与不可抗力是因果关系，即由于发生了不可抗力，才导致客观情势的异常变化。[29]史尚宽先生则认为，“如地震、洪水之天灾，战争、政变、经济的变动等为绝对事变或称不可抗力，其因此所生之害，结局应归当事人之负担。依余所见，情势变更制度之适用，应以绝对的事变为限。盖此原则惟于其不适用则生不公平之结果，即于法律上何等之救济方法时，始发挥其效用也”；[30]还有学者认为不可抗力和情势变更仅存在影响合同履行的程度上的区别，“根本区别在于不可抗力导致合同不能履行（指事实上和法律上的不能履行），情势变更导致合同的履行困难（指商业上的不能履行）”）。[31]还有学者认为，“无论采取什么做法，都不能否定情势变更制度和第117条（合同法中的不可抗力制度）在某种情况下的竞合”。[32]
（二）混淆之始作俑者：大小情势说之辨
从条款内容来看，情势变更制度之适用不可能由不可抗力引起。[33]那么，为何会有那么多观点认为情势变更与不可抗力有关系？笔者认为，这与理论界和实务界一直对“情势”的具体范围有“大情势说”和“小情势说”两种观点有关。所谓情势是当事人订约时作为合同成立基础或环境的客观事实。[34]“大情势说”认为突发战争、自然灾害、罢工、政策法律变动、经济危机、货币价值异常波动、汇率发生大幅波动等都属于情势变更的范畴；而“小情势说”认为情势变更仅包括货币贬值、物价、汇率的异常波动等与经济直接相关的事实的变更，而诸如突发战争、自然灾害、罢工、政策法律变动等间接引起客观情况发生巨变的事实仅是产生不可抗力的原因，不属引起情势变更的范畴。[35]可见，如果采“大情事说”，不可抗力是包含在情势变更内的。笔者进一步认为，这是很多学者认为不可抗力和情势变更存在剪不断、理还乱的关系的根本原因。
（三）模糊的划分：一个不成熟的构思
回到案例四中来，对于非典构成不可抗力还是情势变更，也形成了两种观点。第一种观点认为，构成不可抗力。理由是：非典是一种前所未有的新疾病，具有很强的传染性，符合不可抗力要求的“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”之构成要件。[36]第二种观点认为，构成情势变更。理由包括：1.不可抗力多是灾难性事件，而情势变更则多是经济情势变化。非典属公共卫生事件，不属于灾难性事件，但它客观上引起了经济形势的改变；2.非典虽属不可预见，但并非不能避免，是可防、可控、可治的；[37]3.不可抗力是绝对不能履行，情势变更是相对不能履行。非典在很多情况下（如案例四）并非造成合同当事人不能履行合同，而只是履行艰难，因此应属情势变更。笔者赞同第二种观点，并提出一个不成熟的想法：“大情势说”的内涵如此广泛，[38]几乎所有的民事法律事实都可能导致合同成立基础或环境发生，“大情势”中必然包含“小情势”、不可抗力和商业风险。[39]不可抗力与“小情势”之间没有交集。“小情势”与商业风险有交集，“小情势”—商业风险≤《合同法司法解释（二）》第26条界定的情势变更。[40]
五、情势变更制度与法定解除——目的不达的一致性之考
《合同法》第94条第1项规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。《合同法司法解释（二）》第26条也包含了“不能实现合同目的”的表述，而且两项法律规范在法律后果方面也有一致之处（都能导致合同解除），厘清两者边界极有必要。由于不可抗力与情势变更的关系已经在前文探讨过，研究焦点可归纳为：《合同法》第94条中的“不能实现合同目的”与《合同法司法解释（二）》第26条中的“不能实现合同目的”涵义是否一致？
（一）目的不达的狭义与广义解释
一般认为，目的不达是英美法上的固有制度，目的不达有狭义和广义两种理解。广义上的目的不达应指英美法上的Frustration of Contract （还可译作合同落空或契约受挫），涉及的范围非常宽泛，通常而言，导致目的不达的原因 包 括：特 定 物 的 灭 失（Destruction of a Specific Thing）；一方当事人死亡或者丧失行为能力（Death or Incapacity of a Party）；特定事件的未发生（Nonoccurence of a Particular Event ）；重大的法律变化（Subsequent Legal Changes）；履行迟延（Delay）；成本的增加（Increase of Cost）等等。在法律后果上，主要导致合同的解除和双方互相返还，某些情况下也可以有合同变更。其中，特定事件的未发生，重大的法律变化、成本增加等情形，基本上是和德国法上的情势变更制度相重合的。大陆法系的典型代表德国，在其民法典上并无目的不达的立法规定，但在司法实践中，将某些目的不达的类型作为情势变更案例类型的一种，德国的教科书中都以英国的国王加冕案为典型。[41]
关于目的不达还有一种狭义的理解，对应的英文为Frustration of Purpose ——目的落空，是Frustration of Contract的三种类型之一，其他两种类型为履行不能和商业上履行不现实（Commercial Impracticability）。其中履行不能又包括至少5个类型：1.某特定物毁损，2.死亡或丧失履行能力，3.不可获得性（Unavailability），4.履行方法不能，5.非法。狭义的目的不达可做如下界定：1.履行并非绝对不可能；2.常由货物、服务或者其他设备的接受方提出：由于意外情势的发生，使得对方当事人的履行对他而言其价值已经极大地降低，所以他不再承担接受对方的履行并支付对价之义务；3.该规则之适用对以支付价款来换取对方履行的一方当事人有利。[42]
（二）我国合同法中“不能实现合同目的”的涵义分析
首先，《合同法》第94条第1项规定的“不能实现合同目的”应做何理解？如果做广义的理解可能导致《合同法》第94条与《合同法》第110条在某些领域的竞合；[43]如果做狭义的解释，虽然可以将各自规制领域划分出一条比较明显的界限，但是考虑到：1.第94条规定在合同法第6章“合同的权利义务终止”，而《合同法》第110条规定在第7章“违约责任”中，可以认为两条款调整的是不同的合同领域，解决的是不同的问题，因而不存在制度重叠问题；2.我国合同法实行的是严格责任，即违约责任与过错无关，如果将此“不能实现合同目的”做狭义解释，那么其适用的范围将非常有限，严格责任将很少再有例外，无法反映现代合同法重视实质公平与具体人格的价值取向；3.如果与《合同法》第110条竞合，那么当事人可自由选择。第110条只是对继续履行义务的豁免，而对《合同法》第94条而言，继续履行义务的豁免无疑是合同解除的题中应有之义，合同解除还会导致除不再继续履行外的其他法律后果。综上所述，笔者认为《合同法》第94条的“不能实现合同目的”宜做广义解释。
湖北省武汉市人民政府


武汉市人民政府令第214号


《武汉市房屋租赁管理办法》已经2010年11月15日市人民政府第119次常务会议审议通过，现予公布，自2011年3月15日起施行。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 市长　阮成发

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二０一一年一月十日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　武汉市房屋租赁管理办法　
　　　　　
　
　　第一章　总则

　　第一条　为了规范房屋租赁行为，维护社会治安秩序，保护当事人的合法权益，促进房屋租赁市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市行政区域内的房屋租赁及其相关管理。
　　第三条　本办法所称房屋租赁，是指自然人、法人或者其他组织作为出租人将其拥有所有权或者使用权的房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将房屋返还出租人的行为。
　　与他人以联营、合作经营、承包经营等方式将房屋提供给他人使用，不参与经营，但取得收益的行为，视为房屋租赁。
　　第四条　房屋租赁应当遵循自愿、公平和诚实信用原则。房屋租赁当事人不得利用租赁房屋进行违法活动，不得损害社会公共利益。
　　第五条　房屋租赁管理坚持房屋管理与人口管理相结合、管理与服务相结合的原则，实行属地和分类管理。
　　第六条　市、区住房保障和房屋管理部门（以下简称房管部门）负责房屋租赁管理工作。
　　公安部门负责出租房屋治安管理、消防管理及租赁当事人户籍管理。
　　工商、税务、国土规划、人口计生、民政、卫生和城管等部门，应当在各自职责范围内做好房屋租赁和人口服务综合管理的有关工作。
　　第七条　社区（村）出租房屋综合服务管理机构，根据房管部门和公安部门的委托，具体负责采集本社区（村）和区人民政府指定区域内房屋租赁信息、受理住宅房屋租赁登记备案的申请，为租赁当事人提供人口管理服务等工作，其人员及办公经费由区级财政予以保障。
　　第八条　市、区各相关管理部门应当建立房屋租赁管理协作机制，加强房屋租赁和治安管理。房屋租赁信息实行统一规划、动态管理。相关管理部门应当按照职责分工，建立信息交换共享机制。
　　第二章　租赁管理
　　第九条　房屋有下列情况之一的，不得出租：
　　（一）有重大安全隐患或者经鉴定为危险房屋未采取排除危险措施确保住房安全的；
　　（二）属于违法建筑的；
　　（三）不符合消防有关法律、法规规定的；
　　（四）法律、法规规定禁止出租的其他情况。
　　第十条　出租住宅房屋的，应当以原设计的房间为最小出租单位。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人居住。
　　第十一条　房屋租金分为标准租金和协议租金。房管部门直接经营管理的公有住宅出租执行由政府制定的标准租金。
　　其他房屋、房管部门直接经营管理的公有非住宅和转租前款规定的房屋，实行由租赁双方当事人协商议定的协议租金。实行协议租金的房屋租赁应当办理登记备案手续。
　　第十二条　实行协议租金的住宅房屋出租人，应当自签订房屋租赁合同之日起30日内，到社区（村）出租房屋综合服务管理机构申请办理房屋租赁登记备案手续，签订《治安责任保证书》，如实填报出租人、承租人、出租房屋等相关信息。资料不全的，社区（村）出租房屋综合服务管理机构应当指导出租人补齐。
　　社区（村）出租房屋综合服务管理机构应当自接到房屋租赁登记备案材料之日起5个工作日内，将相关备案材料移交区房管部门和公安部门。
　　非住宅房屋出租人应当自签订房屋租赁合同之日起30日内，到辖区房管部门办理房屋租赁登记备案手续。非住宅出租房屋内有人居住的，出租人应当按照本条第一款的规定办理手续。
　　第十三条　房屋出租人办理房屋租赁登记备案手续时，应当提交下列材料或者证件：
　　（一）出租人和承租人合法有效证件，自然人应当提供身份证或者其他能够证明个人身份的有效证件；法人或者其他组织应当提供证明其合法成立的有效证件，包括营业执照、税务登记证或者组织机构代码证等；
　　（二）房地产权属证书或者其他房屋合法来源证明；
　　（三）房屋租赁合同；
　　（四）法律、法规、规章规定的其他材料或者证件。
　　出租共同所有的房屋，还应当提交其他共有人出具的同意出租房屋的证明，房屋所有人将出租房屋委托他人管理的，还应当提交委托书。
　　房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
　　第十四条　区房管部门应当自接到房屋租赁登记备案材料之日起3个工作日内完成登记备案手续，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。
　　第十五条　房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。
　　第十六条　房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。
　　第十七条　房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在30日内办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
　　第十八条　承租人在租赁期间经出租人书面同意，可以将承租的房屋部分或者全部转租给第三人。承租人转租房屋，应当与受转租人订立转租合同，并按照本办法的规定申请办理房屋租赁登记备案手续。
　　第十九条　社区（村）出租房屋综合服务管理机构应当建立日常巡查制度，履行下列职责：
　　（一）发现房屋租赁和人口信息登记不实的，及时报告房管部门或者公安部门；
　　（二）发现未进行房屋租赁登记备案的，督促出租人登记备案；
　　（三）发现房屋存在安全隐患的，及时报告房管部门，督促出租人或者承租人进行整改；
　　（四）发现违反治安、消防、计划生育、城管、规划、卫生等管理规定的违法行为，及时报告相关行政部门；
　　（五）开展法制宣传，提供相关服务。
　　第二十条　社区（村）出租房屋综合服务管理机构工作人员进行巡查或者调查采集房屋租赁和人口信息时，不得少于2人，并且必须出示工作证件。
　　第二十一条　房地产中介服务机构应当告知房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案手续，社区（村）出租房屋综合服务管理机构可以向房地产中介服务机构了解房屋租赁信息，房地产中介服务机构应当予以协助。
社区（村）出租房屋综合服务管理机构入户采集房屋租赁信息时，物业服务机构应当予以协助。
　　第二十二条　租用非住宅房屋用于生产、经营的，申请人向有关行政部门办理行政审批或者行政许可事项时，可以将依法办理的房屋租赁登记备案证明作为经营场所证明。
　　第三章　租赁合同
　　第二十三条　出租人出租房屋应当与承租人签订书面房屋租赁合同。市房管部门和工商部门可以制订合同示范文本，供当事人参照使用。
　　第二十四条　房屋租赁合同应当载明下列主要事项：
　　（一）当事人的姓名或者名称及住所；
　　（二）房屋的座落、面积、装修及设施状况；
　　（三）租赁用途；
　　（四）租赁期限；
　　（五）租金及其支付方式；
　　（六）房屋修缮责任；
　　（七）消防安全责任；
　　（八）变更或者解除合同的条件；
　　（九）违约责任及解决争议的方式；
　　（十）转租的约定；
　　（十一）当事人约定的其他条款。
　　第二十五条　房屋租赁期限届满，租赁合同终止；达成续租协议的，应当重新签订租赁合同，并按照本办法的规定办理房屋租赁登记备案手续。
　　第四章　当事人权利和义务
　　第二十六条　出租人应当遵守下列规定：
　　（一）未经利害关系人同意，不得将住宅房屋出租用于生产经营活动；
　　（二）不得向无合法有效证件的自然人、法人以及其他组织出租房屋；
　　（三）发现出租房屋内有涉嫌违法犯罪行为的，及时向公安部门报告；
　　（四）办理房屋租赁登记备案手续，如实申报租金，并按照规定缴纳有关税费，配合相关部门和社区（村）出租房屋综合服务管理机构做好信息采集和检查工作；
　　（五）建立租住人员登记簿，登记租住人员的姓名、合法有效身份证件种类和号码等信息。租住人员发生变化的，应当在3日内告知社区（村）出租房屋综合服务管理机构；
　　（六）〖JP+1〗督促非本市户籍人员及时办理登记手续、申领居住证；〖JP〗
　　（七）出租房屋用于集体或者多户以上人员租住的，应当遵守消防法律、法规，保障疏散通道、消防车通道、安全出口畅通，并按照国家标准和行业标准配置消防设施、器材；
　　（八）无法继续履行《治安责任保证书》规定的治安监管责任的，应当委托他人进行管理，同时书面报告所在地社区（村）出租房屋综合服务管理机构；
　　（九）发现承租人、租住人怀孕或者生育以及在出租房屋内非法实施胎儿性别鉴定和人工终止妊娠的，及时向社区（村）出租房屋综合服务管理机构报告；
　　（十）法律、法规规定的其他义务。
　　第二十七条　出租人负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。因维修房屋不善，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。法律、法规另有规定和房屋租赁合同另有约定的除外。
　　承租人应当保护并按照房屋租赁合同的约定合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构和使用性质。
　　第二十八条　承租人应当遵守下列规定：
　　（一）配合相关部门和社区（村）出租房屋综合服务管理机构的信息采集和检查工作，为非本市户籍人员的，应当按照本市有关居住证管理的规定办理居住登记；属境外人员的，应当在入住房屋后24小时内持有效身份证件到房屋所在地公安派出所进行住宿登记；
　　（二）如实向出租人和有关管理部门说明租住人员情况，出示本人的有效身份证件；
　　（三）不得留宿无有效身份证件的人员；
　　（四）履行计划生育责任，已婚育龄人员应当自觉接受居住地计划生育技术服务指导；
　　（五）利用承租房屋从事生产、经营的，应当符合安全生产、环境保护等相关规定；
　　（六）不得利用承租房屋从事非法生产、加工、储存、经营易燃易爆危险物品以及具有毒害性、放射性、腐蚀性等危险物质；
　　（七）禁止利用承租房屋从事其他违法犯罪活动。
　　第二十九条　实行标准租金的住宅房屋承租人与其有本市常住户口、他处无住房、同住时间在3年以上的近亲属，对承租的房屋享有共同承租权。
　　前款所述承租人有下列情形之一的，出租人有权解除房屋租赁合同：
　　（一）利用房屋进行违法犯罪活动的；
　　（二）擅自改变房屋结构或者约定用途的；
　　（三）拖欠租金达6个月以上的；
　　（四）法律、法规或者合同约定的其他情形。
　　第五章　法律责任
　　第三十条　违反本办法第九条的规定，由房管部门责令限期改正；逾期不改正的，对出租人处以违法所得1倍以上3倍以下的罚款，但最高不超过30000元。对有重大安全隐患或者经鉴定为危险房屋而未采取排除危险措施的，由房管部门按照房屋安全的有关规定依法处理。对用于出租的违法建筑，由有关主管部门按照《武汉市控制和查处违法建设办法》（市人民政府第189号令）等法律、法规、规章的规定依法处理。对用于出租的不符合消防有关法律、法规规定的房屋，由公安消防部门按照《中华人民共和国消防法》等相关法律、法规依法处理。
　　第三十一条　违反本办法第十条规定的，由房管房管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以上30000元以下罚款。
　　第三十二条　出租人违反本办法规定，不履行房屋租赁登记备案义务的，由房管部门责令限期补办；逾期不办理的，对自然人处以1000元以下罚款，对法人或者其他组织处以1000元以上10000元以下罚款。
　　第三十三条　出租人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务部门依法处理。
　　第三十四条　违反本办法的规定，有下列情形之一的，由公安部门予以处罚：
　　（一）出租人出租住宅房屋未签订《治安责任保证书》，以及承租人、租住人留宿无有效身份证件人员的，责令改正，并按照有关规定处以罚款；
　　（二）出租人未建立租住人员登记簿，或者在租住人员发生变化后，未按照本办法规定告知社区（村）出租房屋综合服务管理机构的，责令限期改正，逾期不改正的，处以500元以下罚款；
　　（三）房地产中介服务机构、物业服务机构违反本办法第二十一条规定，拒绝协助公安部门或者社区（村）出租房屋综合服务管理机构采集出租房屋信息的，处以500元以上1000元以下罚款;
　　（四）租赁当事人违反消防安全规定的，责令整改，并按照《中华人民共和国消防法》等相关法律、法规予以处罚。
　　第三十五条　房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污、受贿的，由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十六条　对违反本办法的行为，公民、法人或者其他组织可以向有关行政部门举报，有关行政部门可以给予举报人适当的奖励。
　　第三十七条　对违反本办法的行为，其他法律、法规、规章已经规定行政处罚的，由有关行政部门依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第六章　附　则
　　第三十八条　武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、市东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区管理委员会按照本办法规定，负责其管理区域内的房屋租赁和人口服务的综合管理工作。〖JP〗
　　第三十九条　房管部门直接经营管理的公有房屋、单位自管住宅房屋以及保障性住房的租赁管理，法律、法规、规章另有规定的，从其规定。
　　第四十条　向境外单位、人员出租、转租房屋，或者承租人留住境外人员的，出租人、承租人应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定。
　　第四十一条　本办法自2011年3月15日起施行。1997年10月26日市人民政府发布的《武汉市城市房屋租赁管理办法》（市人民政府第93号令）同时废止。